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[전전궁금] 내년부턴 월세 40 받는 집주인도 세금 낸다

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작성자 장유21 작성일18-12-28 10:58 조회71회 댓글0건

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[전전궁금] 내년부턴 월세 40 받는 집주인도 세금 낸다

입력 2018.12.27 (16:48)

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※‘전전(錢錢)궁금’은 퍽퍽한 살림살이에 전전긍긍하는 당신의 지갑을 지켜드리는 연재물입니다.

올해까지는 월세로 150만 원씩 연 1,800만 원을 받는 집주인은 세금을 안 냈다. 하지만 내년부터는 월세 150만원은 물론이고, 월세 40만 원을 받는 집주인도 세금을 내야 한다.

올해까지는 2,000만 원 이하 임대소득에 대해 세금을 면제해줬는데, 내년부터 '임대소득 2,000만 원 이하 비과세' 혜택이 사라지기 때문이다.

그렇다면 2,000만 원 이하 임대소득에 대한 세금은 언제 어떻게 얼마나 내야 할까.

주택 임대소득 과세 대상은 누구

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과세 대상은 주택 수에 따라, 월세냐 전세냐에 따라 다르다. 본인이 전세나 월셋집에 살고, 본인 주택을 임대하더라도 1주택 소유자는 세금을 안 낸다.

하지만 2주택 이상 소유자는 임대소득에 세금을 내야 한다. 2주택 이상 소유자의 월세 소득과 3주택 이상 소유자의 전세보증금이 과세 대상이다. 월세 소득이 있는 2주택 이상 소유자, 전세보증금을 받은 3주택 이상 소유자는 세금을 얼마나 내야 하는지 따져 봐야 한다는 얘기다.

전세보증금은 보증금으로 얻을 수 있는 이자소득을 임대소득으로 간주해 계산한 '간주임대료'로 세금을 매긴다.

간주임대료 계산식은 '(전세보증금 총액-3억 원)*60%*1.8%'다. 내 집을 전세 주고 받는 보증금 총액에서 3억 원을 뺀 나머지 금액의 60%를 금리 1.8%짜리 정기예금에 1년간 넣었을 때 받을 수 있는 이자를 임대소득으로 보는 셈이다.

주택을 한 채만 가지고 있어도 기준시가 9억 원을 넘는 주택이나 국외주택의 월세소득은 과세 대상이다.

또한, 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 주택 수 산정에서 제외된다.

월세 받아 생긴 소득, 세금은 얼마나 내야 할까?

임대소득 과세는 임대주택등록자와 등록하지 않은 사람 간 차이가 크다. 임대주택 등록을 한 경우 필요경비도 더 많이 인정해주고, 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우 공제해주는 금액도 더 많다. 임대기간에 따라 세액감면 혜택(4년 30%, 8년 75%)도 주어진다.

세금 계산법
1. 임대소득에서 일정비율의 필요경비(임대주택등록자 60%, 미등록자 50%)를 뺀다.
2. 임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하라면 추가로 400만 원(임대주택 미등록자는 200만 원)을 더 뺀다.
3. 남은 금액의 15.4%(지방세 1.4% 포함)가 세금이다.
4. 만약 8년 임대주택 등록자라면 세금의 75%가 감면된다.

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사례1)
자기 집에 살고 다른 집에서 월세 100만 원(연 1,200만 원)을 받는 A씨.
임대주택 미등록자인 그의 수입금액은 1,200만 원이다. 여기서 필요경비 50%인 600만 원을 뺀다. A씨의 종합소득금액이 2,000만 원 이하라고 가정해 200만 원도 추가로 뺀다. 남은 돈 400만 원의 15.4%인 61만 6,000원이 A씨가 내야 하는 세금이다.

사례2)
자기 집에 살고 다른 집에서 월세 100만 원(연 1,200만 원)을 받고, 3번째 집에서 전세보증금으로 10억 원을 받은 B씨.
임대수입금액은 월세소득 1,200만 원에 간주임대료((10억 원-3억 원)*60%*1.8%) 756만 원을 더한 1,956만 원이 된다. 여기서 필요경비 60%를 뺀다. 역시 종합소득금액이 2,000만 원 이하라고 가정해 추가로 400만 원을 뺀다. 남은 돈 382만 4,000원의 15.4%인 58만 9,000원이 세금이다.

그런데 8년 임대 등록으로 세액의 75%(4년 임대 등록은 30%)를 감면해준다. 이 때문에 실제로 B씨가 내야 하는 세금은 14만 7,000원(58만 9,000원*15.4%)이 된다.

A씨와 B씨를 비교하면 B씨는 주택도 3채고, 받는 임대 수입도 훨씬 높지만, 임대주택등록을 8년 했기 때문에 받는 공제가 훨씬 커지고 그에 따른 세금은 월등히 줄어드는 셈이다.

임대소득에 대한 세금, 언제 어떻게 낼까

2,000만 원 이하 주택임대소득에 대한 과세는 내년인 2019년부터 시작된다. 하지만 실제로 세금을 내는 건 2020년 5월이 될 것으로 보인다.

2019년에 받은 임대소득 신고를 2020년 5월에 받을 예정이기 때문이다. 과세당국은 종합소득세 신고 안내처럼 납세 대상자에게 해당 내용을 안내하고, 신고 시스템을 구축하게 된다.

2,000만 원 이하 임대소득에 부과되는 세금은 분리과세를 선택할 수 있게 돼 있다. 세금을 내는 사람이 원하면 임대소득을 이자소득, 사업소득 등 다른 소득과 함께 종합소득으로 신고하고 종합소득세율을 적용해 낼 수도 있다.

이전에 세금이 없던 소득구간에 새롭게 부과되는 세금인 만큼 정부가 안내에 최선을 다하겠지만, 납세의 의무 자체는 납세자에게 있다. 때문에 임대소득이 있고, 임대소득세를 내야 하는 사람이라면 미리 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

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